O QUE FAZER PARA SE TORNAR UM INVESTIDOR IMOBILIÁRIO?

Primeiro de tudo, conhecer um Corretor de Imóveis especializado em INVESTIDORES. Por que este Corretor é importante ? Porque ele tem as informações dos empreendimentos que irão “derreter” no período de lançamento. Depois você tem que escolher qual tipo de investidor você gostaria de ser – de REVENDA ou de LOCAÇÃO.

INVESTIDOR DE REVENDA

Como vimos no capítulo anterior o INVESTIDOR de REVENDA tem o objetivo de obter um lucro rápido. Neste caso é necessário que o Corretor de Imóveis especializado em INVESTIDORES conheça quais empreendimentos irão vender rápido no período de lançamento. Assim, os demais clientes compradores com intenção de uso do imóvel, terão de recorrer às revendas disponíveis, dispostos a pagar um “spread” para o revendedor. A conta a ser feita é a seguinte: Suponhamos um empreendimento X, no seu lançamento, vende unidades ao valor final de R$ 360mil (vide tabela exemplo abaixo), com entrega prevista para 36 meses e aporte de 35% durante o período de obras (valor a ser pago até a entrega das chaves). Os incorporadores trabalham parecidos e normalmente este aporte de 35% é dividido da seguinte forma: 12% de entrada (dividida em 6% de ato + 3 mensais de 2% cada, parcelas fixas, sem reajuste). Depois + 13% dividido em 32 mensais (corrigidas pelo INCC – Indice Nacional da Construção Civil). Neste período poderão haver parcelas intermediárias, as chamadas “Anuais”, na ordem de 5% divididas em 2 Anuais (também corrigidas pelo INCC). E finalmente uma parcela única (que poderá coincidir com as chaves/habite-se) de 5% (também corrigida pelo INCC).

Veja abaixo um exemplo de uma linha de tabela usada por muitos Incorporadores

O grande segredo de um bom negócio da REVENDA é vender na hora certa. Um bom Corretor de Imóveis especializado em Investidores saberá lhe orientar esta hora certa (normalmente em até 12 meses da data do lançamento, evitando-se o pagamento da 1ª parcela anual). Em alguns casos ele também poderá negociar junto ao Incorporador algumas mudanças interessantes na hora da compra, como por exemplo, diminuir as primeiras parcelas a serem pagas. Assim o valor investido será menor, possibilitando a aquisição de mais unidades. Ele também deverá negociar junto ao Incorporador a Taxa de Anuência (porcentagem cobrada pelos Incorporadores no caso de substituição do comprador), que geralmente é de 3%, podendo, em alguns casos, ser zerada no contrato, aumentando assim o LUCRO na revenda.

No exemplo acima, supondo que este Empreendimento X, tenha zerado (100% vendido) em 6 meses. No 7º mês já fica interessante colocar para revenda. Como é feito o cálculo – primeiro soma-se todo valor pago nestes 6 meses (Valor Investido = R$ 46.125,00 referente ao Ato + parcelas de 30/60/90 dias + 2 mensais). Por quanto deverá ser vendido ? Se Você tivesse colocado estes mesmos valores numa Caderneta de Poupança, ao final de 6 meses a uma taxa de 0,6%am você teria R$ 47.554,88, ou seja, 3,1% a mais. No caso do imóvel, nestes mesmos 6 meses, só de valorização de tabela (que é corrigida mês a mês pelo INCC) o preço final já teria subido aproximadamente 5% no período. Porém o empreendimento foi todo vendido e não tem mais apartamentos para vender direto com o Incorporador, portanto os interessados deverão comprar unidades dos investidores. Se quiser vender bem e rápido, trabalhe com um lucro de 20% (taxa excelente para 6 meses). Nenhum investimento rende atualmente 20% em 6 meses. Assim sua unidade será vendida por R$ 55.350,00 e o comprador assumirá as demais parcelas. Nesta operação você ganhou quase R$ 9.225,00 líquidos. Agora imagine se você tivesse comprado, não uma, mas 5 unidades ? Já estaria colocando no bolso, limpinhos quase R$ 47.000,00. Qualquer cobrança de impostos ou taxas (de anuência, por exemplo) deverão ser colocados no preço de venda na hora da negociação e pagos pelo novo comprador.


INVESTIDOR DE LOCAÇÃO

O mais importante para este investidor é escolher um empreendimento que tenha uma boa localização, próxima de lugares carentes de locação, como por exemplo, próximo de Universidades, Escolas, Edifícios Comerciais. O Investidor de Aluguel deverá também privilegiar empreendimentos que estejam lançando unidades pequenas, as chamadas linha econômica, pois, além de investir menos recursos, será mais fácil conseguir locatários para estas unidades.

No mesmo exemplo acima (Empreendimento X), o valor investido nos 36 meses de obra será R$ 126.000,00, correspondentes a 35% do período de obras. Na verdade este Investidor estará comprando o apartamento somente pelos R$ 126mil, pois o restante poderá ser amortizado mensalmente com o valor do aluguel pago pelo futuro inquilino que irá locar o seu imóvel. Em resumo este investidor estará comprando um imóvel de R$ 360mil por R$ 126mil. Um bom negócio, concorda ?

IMPORTANTÍSSIMO

CORRETOR DE IMÓVEIS ESPECIALIZADO EM INVESTIDORES

Este profissional será de suma importância para o sucesso do seu investimento. Ele é o maior interessado para que o seu investimento tenha o maior lucro possível, pois assim ele o manterá na carteira de clientes e poderá ainda receber algumas indicações

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Serviço: 9º Okinawa festival na Vila Carrão.

O Okinawa Festival deste ano ocorrerá nos dias 06 e 07 de Agosto, no Clube Escola V. Manchester, na Pça. Haroldo Daltro, s/n, promovida pela Associação Okinawa de Vila Carrão e Prefeitura de São Paulo.

O evento figura como um dos maiores promovido pela colônia nipo-brasileira na cidade de São Paulo, integrando o Calendário Oficial de Eventos do Município.

A programação desta nona edição foi preparada para apresentação de momentos inesquecíveis da arte e cultura oriundas da ilha de Okinawa, com atuações no espaço especialmente preparada pela SP Turis e a organização do evento, incluindo o convite para a participação do público presente.

A emoção é provocada pelo grande número de pessoas que se apresentam em várias atividades, como o Rádio Taissô – Ginástica Rítmica, o Godo Ensô – música clássica com instrumentos okinawanos, grupos de Minyô e Odori – cantos e danças típicas, escolas de artes marciais como o Karatê e Kobudô, as alegorias do Leão Shi-shi-mai e os vários números de Bom Odori e Eissá – com a participação popular.

Apresentações de artistas e grupos musicais renomados da colônia japonesa, juntamento com os maiores grupos de Taikô do Brasil – o Rukyu Koku Matsuri Daiko e Requios Geinou Doukokai – famosos grupos de tambores de Okinawa, serão os responsáveis para o colorido especial da festa, com a participação de centenas de jovens tipicamente trajados e preparados para contagiarem a todos com suas coreografias.

Na praça de alimentação além dos espetinhos, lanches, doces e salgados, não faltarão os pratos típicos, com o “Okinawa Sobá” e o “Hidjá nu Shiru” – sopa de cabrito, fartamente apreciados pelos visitantes. Barracas culturais e de atendimentos à saúde e assistência social, completam o parque do evento.

Participem do que há de melhor da ilha de Okinawa, em Agosto, na Vila Carrão.

Entrada 1kg de alimento não perecível.

Mais informações www.jameloimoveis.com.br

CONCLUIDO! Jamelo and Colliers Brazil completes an important industrial transaction on behalf of VW.

A Jamelo Imóveis em parceria com a Colliers International do Brasil realizou à intermediação de venda de um galpão de 110.000 m² da empresa Alemã Volkswagen para ser o novo centro de distribuição do Grupo Sonda Hipermercados

Volkswagen:

Volkswagen, uma das maiores companhias automotivas do assinou um contrato de exclusividade com a Colliers Brasil para a venda de uma de suas propriedades industriais cerca de 110.000 m² de área construída e 171.900 m² de área terreno na área da Planta Anchieta.

Desafio:

O imóvel foi construído na década de 80, "sob medida" para a os 110.000 m² de área construída dividem-se em dois 55.000 m² o que torna ainda mais, o imóvel específico em sua utilização. Além disso, o imóvel está inserido no que chamamos Anchieta. Para que a venda fosse viável, foi necessário desmembramento da matrícula, o que demandou um acompanhamento jurídico para esta finalidade.

Serviços:

Primeiramente, levantamos minuciosamente as características imóvel, a sua história e a região onde está inserido, com o de identificarmos a sua vocação atual. Após a identificação dos obstáculos, e através da busca de soluções criativas para cada deles, partimos em busca do perfil do potencial comprador do imóvel.

Resultados:

A nossa equipe trabalhou com afinco nessa negociação e quase um ano após a assinatura do contrato, o Diretor Comercial Celso Jamelo da Jamelo imóveis nos solicitou a parceria e vendeu a propriedade a seu comprador para transforma-la no Centro de Distribuição do Grupo Sonda Hipermercados.

Fonte: Colliers International do Brasil e VW.

SP terá um bairro do Brás desapropriado até o fim de 2012.

Cerca de 12 mil imóveis vão dar lugar a avenidas, túneis e linhas do Metrô; moradores lutam por indenização justa.


Obras da Prefeitura e do governo do Estado devem desapropriar mais de 12 mil imóveis na capital paulista até o fim do ano que vem. É como se, por exemplo, as casas, o comércio, prédios e indústrias do distrito do Brás, na zona leste, tivessem de ser desocupados para dar espaço à construção de avenidas, túneis, linhas de Metrô e até a remodelação do bairro da Luz.

Na zona sul, para a construção do túnel que liga a Avenida Jornalista Roberto Marinho à Rodovia dos Imigrantes, a previsão é de que 8.194 imóveis sejam desapropriados. Iniciado em 2007, o prolongamento da Jacu-Pêssego, na zona leste, ocupa área de 147 propriedades. Outras 4.526 famílias que viviam de forma irregular em terrenos públicos ou privados foram removidas.

Moradores dessas áreas têm duas preocupações: receber pela casa um valor abaixo do que o mercado pagaria pelo imóvel e ter de procurar outro lugar para viver. Quem mora em favelas passa por uma situação ainda mais dramática. Por não serem donas do terreno, as famílias são obrigadas a deixar a comunidade levando apenas uma indenização que não costuma passar de R$ 8 mil ou um auxílio aluguel, de R$ 300 por mês. O valor é insuficiente para comprar um novo imóvel, e essa pessoa acaba procurando outra favela.

Custo social. "Uma coisa é você desapropriar um imóvel regularizado, que consta nos cadastros oficiais da Prefeitura. Outra é remover famílias que estão em ocupações irregulares", afirma o arquiteto e urbanista do Instituto Polis Kazuo Nakano. Ele explica que a dimensão do custo social de uma desapropriação nunca é avaliada. "Se para famílias que recebem indenização deixar o local onde mora e foi construída a vida já é difícil, imagine para quem recebe R$ 8 mil e não tem para onde ir."

"O Estado tem de declarar qual é o interesse público que se sobrepõe ao particular. A sociedade, então, passa a ser dona do imóvel e do bem que será construído nele e o antigo proprietário tem de ser indenizado, mas isso nem sempre acontece", explica o advogado Adib Kassouf Sad, presidente da comissão de Direito Administrativo da Ordem dos Advogados do Brasil Seção São Paulo (OAB-SP).

O engenheiro José Orlando Ghedini, um dos moradores do Jabaquara que se opõem à construção do túnel da Avenida Jornalista Roberto Marinho, questiona o interesse público da obra. "Será que a cidade precisa desse túnel, que só vai servir aos carros?" A dúvida é dividida por Antônio Santana, presidente da Associação dos Moradores do Bairro Santa Ifigênia (AMSI), que será objeto do Projeto Nova Luz. "Não somos contra a revitalização, mas queremos garantias de que não vamos sair apenas para que nosso bairro seja entregue ao mercado imobiliário."

Outro lado. A Prefeitura informou que o projeto do túnel da Avenida Jornalista Roberto Marinho está sendo readequado. Mas não confirmou o número de desapropriações. Sobre a revitalização da Luz, a administração municipal diz que a ideia é que todo mundo permaneça no bairro.

A Desenvolvimento Rodoviário SA (Dersa), responsável pela construção do Rodoanel, afirmou que deve publicar a lista de desapropriações para o Trecho Norte do anel viário até o fim deste ano.

TRÊS PERGUNTAS PARA...

José Orlando Ghedini, morador do Jabaquara

1.O que o senhor pensa sobre a construção do túnel da Avenida Jornalista Roberto Marinho?

A ideia do túnel é de 2001. E nesse projeto já havia uma área jardinada de 400 mil metros quadrados. Hoje, fizeram um parque de 600 mil met q². Nessa brincadeira, 1,2 mil casas a mais serão desapropriadas.

2. O que poderia ser feito para evitar as desapropriações?

Nas duas últimas semanas, fizemos uma proposta. Quer fazer o parque? Faz. Quer fazer as vias locais? Faz. Faz tudo, menos o túnel. É uma ligação por onde só vai passar carro, quando se fala em priorizar o transporte público. E mais: para fazer o retorno, o cidadão vai ter de andar mais de 5 km.

3. Os moradores do Jabaquara tirariam o túnel do projeto?

Sim. Só o túnel dá para fazer (o equivalente a) 1,1 mil creches. E o déficit, segundo a Prefeitura, é de 300. Daria para resolver o problema.

Fonte: Jornal da Tarde.

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