Investidor aposta na revenda de apartamentos novos.

Investir no setor imobiliário sempre foi uma tática atraente para quem opta por capitalizar dinheiro com segurança e liquidez. Diferentemente do que acontece com veículos, por exemplo, um imóvel raramente perde valor depois da aquisição.

Em um aquecido cenário de lançamentos, comprar uma unidade na planta para revender após a entrega das chaves é um negócio que tem atraído investidores.

Isso porque um imóvel na planta se valoriza até 30% após a entrega das chaves, afirma Ricardo Pinto de Almeida, sócio-diretor da Consult Imóveis, que oferece serviços de planejamento e treinamento para imobiliárias.

"É nele que os investidores ganham dinheiro, porque encontram um mercado consumidor bastante promissor", comenta.

Além de esse tipo de aquisição custar aproximadamente 20% menos do que a de um imóvel pronto, o investidor paga prestações livres de juros enquanto a construção não é finalizada, até a entrega das chaves.

De olho nessa tendência, a executiva M. A. (que pediu para não ser identificada) compra um lançamento a cada três anos para revender e capitalizar o dinheiro.

"Já vendi um, aluguei dois e estou aguardando três ficarem prontos para passar para frente. É um investimento mais seguro do que na Bolsa de Valores", contabiliza.

Para evitar surpresas, a executiva afirma que, para investir, não basta conhecer as regiões mais promissoras -é preciso checar a credibilidade da construtora.

"Já comprei um apartamento de uma que faliu. Perdi o dinheiro", relembra.

Para Ricardo Carazzai, diretor da imobiliária Fernandez Mera, a falta de terrenos disponíveis para novas construções também favorece a venda de imóveis lançados há até sete anos.

"Há clientes que os procuram por causa da modernização da planta e da conservação do espaço", comenta.

Os bairros que mais concentram seminovos são Campo Belo (zona sul), Brooklin, Perdizes, Vila Romana e Morumbi (todos na zona oeste), afirma Almeida. "O centro é uma exceção porque é cercado por imóveis antigos."

EXPECTATIVAS

Segundo Fernando Site, gerente-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca, os seminovos representam 30% de todos os imóveis usados comercializados pela empresa no ano passado.

A expectativa é que as vendas desse segmento de usados cresçam ainda mais nos próximos anos, mesmo com a alta da taxa de juros e a da inflação, afirma Lucas Penteado, diretor da Pronto!, imobiliária do grupo Lopes.

"Estamos vivenciando apenas o começo dessa tendência, uma vez que os seminovos vendidos hoje são os lançamentos de três anos atrás, quando o setor imobiliário começou a se tornar aquecido", destaca.

O engenheiro Rafael Santos Silva, 27, comprou um seminovo de dois quartos em Osasco por R$ 150 mil.

Otimista com a rentabilidade do investimento, ele espera revender o imóvel no ano que vem por R$ 30 mil a mais. "Com a diferença, espero poder comprar um apartamento do mesmo nível na capital paulista, onde os preços chegam a dobrar", diz.

"Estamos longe de qualquer possibilidade de bolha imobiliária"

A valorização de imóveis no Brasil, faz muitos especialistas e profissionais do setor atentarem para o risco de uma bolha no setor imobiliário.

O tema foi debatido durante a Adit Invest, que ocorreu dos dias 10 a 12 de maio, em Fortaleza, Ceará. O economista-chefe do Secovi-SP e um dos painelistas do evento, Celso Petrucci , acredita que estamos longe de tal possibilidade. “O mercado imobiliário vem crescendo em níveis muitos saudáveis nos últimos anos. Pontualmente, notamos algumas elevações de preço acima do normal, mas isso ocorre em empreendimentos pontuais,” explica o economista.

Lei da oferta e procura

Não existe nenhum tipo de medida que possa conter o crescimento do preço dos imóveis. “Isso sempre vai depender da oferta de produtos e da vontade do consumidor em adquiri-los. Não é uma questão que pode ser regulada por meio de lei. O que temos percebido no mercado da cidade de São Paulo, onde analisamos os lançamentos e as vendas, é que determinados tipos de mercadoria, principalmente voltada para a classe média alta e classe alta, já atingiram um preço em que a velocidade de vendas está mais reduzida”, explica.

Petrucci também comenta que até 2014 a previsão é que o crescimento do mercado imobiliário não seja tão grande quando houve em 2010. “No ano de 2010, tivemos um crescimento forte, porque a base de 2009 ainda estava contaminada pela crise americana e no mundo todo, até pelas bolhas imobiliárias americana e espanhola”, ressalta.

Em virtude disso, o crescimento do mercado imobiliário pode ocorrer em números parecidos com o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto), que variam de 3,5% a 5%. “Não se trata de uma desaceleração, e sim uma mudança na curva de crescimento, ou seja, o mercado vai crescer menos que cresceu de 2010 para 2008,” conclui.

Fonte: Redimob.

Agência de classificação de risco eleva nota do Brasil e vira o "queridinho" dos investidores.

A agência de classificação de risco Moody's elevou a nota do Brasil em um nível, de Baa3 para Baa2, mantendo a perspectiva positiva.

Isso significa que o Brasil seria mais recomendável para investidores. Em nota, a Moody's afirma que a vontade, por parte do governo brasileiro, de reverter as políticas expansionistas e adotar uma posição mais conservadora parece ser “mais consistente com um caminho de crescimento sustentável".

A nota afirma ainda que os esforços adotados para lidar com as pressões inflacionárias, expansão rápida do crédito e sinais de superaquecimento foram, até o momento, efetivos em reduzir potenciais riscos de crédito.

"A resistência da economia a choques adversos continua sendo apoiada por um alto nível de reservas internacionais, robusta relação de capital dos bancos e uma estrutura da dívida do governo com exposição limitada a moeda estrangeira e participação reduzida por não residentes", diz o comunicado.

Outra agência também elevou a nota
Em abril, a agência de classificação de risco Fitch Ratings também elevou a nota do Brasil em um nível, de BBB-, primeiro nível de grau de investimento, para BBB.

Em maio, foi a vez da Standard & Poor's revisar de "estável" para "positiva" a perspectiva para a nota de crédito de longo prazo em moeda estrangeira do Brasil.

A última modificação da Moody's na nota do Brasil ocorreu em 22 de setembro de 2009, quando o rating saiu de "Ba1" para "Baa3".diz.

É obrigatório ter um corretor de imóveis em uma negociação de compra e venda?

De início, é preciso esclarecer que nada na lei impede que alguém resolva vender o seu imóvel sem a assistência de um corretor. Porém, é fácil perceber que, assim como muitos se consideram médicos e se automedicam, e outros pensam que são arquitetos e projetam suas próprias reformas, há aqueles que se acreditam eficazes intermediários de negócios imobiliários.

Essas pessoas só vão recobrar a lucidez quando sua doença não passar -ou, pior, se agravar- e descobrirem que nada sabem de medicina; ou ao se verem obrigadas a viver em ambientes feios e desconfortáveis para entenderem a importância dos estudos de arquitetura. Da mesma forma, só vão compreender o que faz um corretor de imóveis quando tiverem de arcar com os prejuízos ocasionados por seus erros.

Negociadores
Um pouco da história: vem da época da Renascença o prestígio crescente dos intermediários, profissionais imprescindíveis para a viabilização dos negócios, seja por conhecerem as partes interessadas, seja por permitirem a realização de mais negócios em menor período de tempo. Imagine hoje em dia, quando o tempo é, provavelmente, o bem mais escasso que existe!

Vamos constatar: numa negociação direta, o vendedor acha que está entregando um tesouro a preço baixo e, o comprador, que está pagando demais por um imóvel que não é grande coisa. No confronto direto, é comum haver desentendimento que, não raro, pode deteriorar em xingamentos.

Exatamente aí reside a importância do corretor, que mostrará as propostas e contrapropostas, tornando-as mais palatáveis, o que poderá impulsionar a negociação e fazer com que os interessados alcancem seus objetivos de vender e comprar.

Mas não se esgota nisso a atividade do corretor, que hoje em dia é profissional muito bem informado sobre o mercado (valores e tendências, por exemplo -quem mais conhece esses dados com exatidão?) e sobre tudo o que cerca, obrigatoriamente, o negócio imobiliário: cláusulas costumeiras dos contratos, momento em que é necessário consultar advogados, engenheiros ou outros especialistas; exigências dos bancos para o financiamento; taxas de juros, riscos envolvidos e etc.

Conhecimento de causa:
O corretor de imóveis é sindicalizado e, obrigatoriamente, deve estar inscrito em conselho federal (o Cofeci -Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, e o Creci -Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Para isso, ele precisa estudar e ser aprovado em exames, o que já o coloca em um degrau superior se comparado aos “curiosos”.

Profissional liberal por excelência, o corretor pode trabalhar sozinho ou associado a outros colegas (com quem dividirá a comissão), aumentando as chances de realização de negócios. Em alguns países, pode estar inscrito em redes imobiliárias, o que lhe oferece possibilidades de negócios exponenciais.

E o corretor somente ganhará -e deverá ser pago, é lógico e é legal- se conseguir finalizar o negócio (é o que se denomina "resultado útil"), quando então receberá a sua comissão. Logo, será mais um forte interessado em que tudo dê certo.

Pois bem, a pergunta é: vale a pena, ao negociar um imóvel, abandonar toda essa experiência e a certeza de responsabilidade do corretor? A resposta parece negativa e, na prática, o que se nota por aí é que, sem esse profissional, boa parte das tentativas de negócio simplesmente desanda!

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).