O QUE FAZER PARA SE TORNAR UM INVESTIDOR IMOBILIÁRIO?

Primeiro de tudo, conhecer um Corretor de Imóveis especializado em INVESTIDORES. Por que este Corretor é importante ? Porque ele tem as informações dos empreendimentos que irão “derreter” no período de lançamento. Depois você tem que escolher qual tipo de investidor você gostaria de ser – de REVENDA ou de LOCAÇÃO.

INVESTIDOR DE REVENDA

Como vimos no capítulo anterior o INVESTIDOR de REVENDA tem o objetivo de obter um lucro rápido. Neste caso é necessário que o Corretor de Imóveis especializado em INVESTIDORES conheça quais empreendimentos irão vender rápido no período de lançamento. Assim, os demais clientes compradores com intenção de uso do imóvel, terão de recorrer às revendas disponíveis, dispostos a pagar um “spread” para o revendedor. A conta a ser feita é a seguinte: Suponhamos um empreendimento X, no seu lançamento, vende unidades ao valor final de R$ 360mil (vide tabela exemplo abaixo), com entrega prevista para 36 meses e aporte de 35% durante o período de obras (valor a ser pago até a entrega das chaves). Os incorporadores trabalham parecidos e normalmente este aporte de 35% é dividido da seguinte forma: 12% de entrada (dividida em 6% de ato + 3 mensais de 2% cada, parcelas fixas, sem reajuste). Depois + 13% dividido em 32 mensais (corrigidas pelo INCC – Indice Nacional da Construção Civil). Neste período poderão haver parcelas intermediárias, as chamadas “Anuais”, na ordem de 5% divididas em 2 Anuais (também corrigidas pelo INCC). E finalmente uma parcela única (que poderá coincidir com as chaves/habite-se) de 5% (também corrigida pelo INCC).

Veja abaixo um exemplo de uma linha de tabela usada por muitos Incorporadores

O grande segredo de um bom negócio da REVENDA é vender na hora certa. Um bom Corretor de Imóveis especializado em Investidores saberá lhe orientar esta hora certa (normalmente em até 12 meses da data do lançamento, evitando-se o pagamento da 1ª parcela anual). Em alguns casos ele também poderá negociar junto ao Incorporador algumas mudanças interessantes na hora da compra, como por exemplo, diminuir as primeiras parcelas a serem pagas. Assim o valor investido será menor, possibilitando a aquisição de mais unidades. Ele também deverá negociar junto ao Incorporador a Taxa de Anuência (porcentagem cobrada pelos Incorporadores no caso de substituição do comprador), que geralmente é de 3%, podendo, em alguns casos, ser zerada no contrato, aumentando assim o LUCRO na revenda.

No exemplo acima, supondo que este Empreendimento X, tenha zerado (100% vendido) em 6 meses. No 7º mês já fica interessante colocar para revenda. Como é feito o cálculo – primeiro soma-se todo valor pago nestes 6 meses (Valor Investido = R$ 46.125,00 referente ao Ato + parcelas de 30/60/90 dias + 2 mensais). Por quanto deverá ser vendido ? Se Você tivesse colocado estes mesmos valores numa Caderneta de Poupança, ao final de 6 meses a uma taxa de 0,6%am você teria R$ 47.554,88, ou seja, 3,1% a mais. No caso do imóvel, nestes mesmos 6 meses, só de valorização de tabela (que é corrigida mês a mês pelo INCC) o preço final já teria subido aproximadamente 5% no período. Porém o empreendimento foi todo vendido e não tem mais apartamentos para vender direto com o Incorporador, portanto os interessados deverão comprar unidades dos investidores. Se quiser vender bem e rápido, trabalhe com um lucro de 20% (taxa excelente para 6 meses). Nenhum investimento rende atualmente 20% em 6 meses. Assim sua unidade será vendida por R$ 55.350,00 e o comprador assumirá as demais parcelas. Nesta operação você ganhou quase R$ 9.225,00 líquidos. Agora imagine se você tivesse comprado, não uma, mas 5 unidades ? Já estaria colocando no bolso, limpinhos quase R$ 47.000,00. Qualquer cobrança de impostos ou taxas (de anuência, por exemplo) deverão ser colocados no preço de venda na hora da negociação e pagos pelo novo comprador.


INVESTIDOR DE LOCAÇÃO

O mais importante para este investidor é escolher um empreendimento que tenha uma boa localização, próxima de lugares carentes de locação, como por exemplo, próximo de Universidades, Escolas, Edifícios Comerciais. O Investidor de Aluguel deverá também privilegiar empreendimentos que estejam lançando unidades pequenas, as chamadas linha econômica, pois, além de investir menos recursos, será mais fácil conseguir locatários para estas unidades.

No mesmo exemplo acima (Empreendimento X), o valor investido nos 36 meses de obra será R$ 126.000,00, correspondentes a 35% do período de obras. Na verdade este Investidor estará comprando o apartamento somente pelos R$ 126mil, pois o restante poderá ser amortizado mensalmente com o valor do aluguel pago pelo futuro inquilino que irá locar o seu imóvel. Em resumo este investidor estará comprando um imóvel de R$ 360mil por R$ 126mil. Um bom negócio, concorda ?

IMPORTANTÍSSIMO

CORRETOR DE IMÓVEIS ESPECIALIZADO EM INVESTIDORES

Este profissional será de suma importância para o sucesso do seu investimento. Ele é o maior interessado para que o seu investimento tenha o maior lucro possível, pois assim ele o manterá na carteira de clientes e poderá ainda receber algumas indicações

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