Estilo.

quarta-feira, 31 de agosto de 2011

O QUE É INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO?

Quando uma pessoa, uma empresa ou grupo de pessoas, planejam fazer um investimento, seja qual for o tipo de investimento, seguem os 3 principais fundamentos do mercado:

RENTABILIDADE / SEGURANÇA / LIQUIDEZ

A modalidade chamada INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO satisfaz plenamente TODOS os 3 fundamentos citados, sendo que a SEGURANÇA, é o pilar mais forte desta regra básica. Trata-se de um investimento sólido em um bem de raiz, em outras palavras, um ativo real. Desde que o mundo é mundo, a riqueza de uma pessoa é medida, não pelo seu saldo bancário ou saldo de aplicação financeira, mas sim pelo seu PATRIMÔNIO ou seja, seus bens do Ativo Real. Investir em imóveis é o MENOR RISCO das modalidades de aplicações pois não corre riscos de eventuais medidas provisórias de governo, tipo congelamento de poupança e riscos de oscilações brutas do mercado de ações, moedas estrangeiras e taxas.

Um imóvel SEMPRE valoriza com o passar do tempo e a sua RENTABILIDADE está na constância. Em épocas de maior procura e demanda a rentabilidade aumenta. Historicamente, a valorização de um imóvel nunca foi inferior a 12% a a. O ano passado (2010) vivemos uma euforia no mercado imobiliário. Centenas de novos empreendimentos imobiliários foram vendidos em todo o País. Agora em 2011, este ritmo continua acelerado e os Incorporadores/Construtores investem cada vez mais na compra de terrenos em cidades com grande potencial de crescimento e desenvolvimento, para ali levantarem seus próximos empreendimentos. A velocidade de venda de um lançamento imobiliário está ficando cada vez mais alta, pois os compradores perceberam uma grande possibilidade de aumentar seus patrimônios e/ou melhorar a qualidade de vida. Uma matéria feita pela Revista Exame (Edição 992 - foto acima) fala exatamente sobre o "Boom Imobiliário" e a valorização que, em 12 meses, foi de 25%. NENHUMA aplicação financeira chegou na metade deste índice. Tem muita gente GANHANDO dinheiro com a especulação imobiliária - É FATO.

O ponto atacado pelos NÃO SIMPATIZANTES do investimento imobiliário é a LIQUIDEZ. Eles alegam que se precisar do dinheiro demora para vender um imóvel. Não podemos discordar totalmente desta afirmação, porém é relativo, pois caso o investidor necessite de recursos disponíveis, apenas terá de abrir mão de um ganho real e, com um pequeno deságio, encontrará com facilidade pessoas interessadas em adquirir seu imóvel. Traduzindo uma pessoa compra uma propriedade por R$ 100mil e após um tempo, pela valorização natural ela custará R$ 125mil. Caso o investidor necessite de recursos urgentes, poderá abrir mão de parte do lucro de R$ 25mil e vender, em outras palavras "fazer dinheiro" rapidamente.

O nome INVESTIDOR IMOBILIÁRIO é literalmente o que o nome diz - uma pessoa, empresa ou grupo de pessoas, que compram um ou mais imóveis, sejam residenciais ou comerciais, na "planta" ( a serem construídos - lançamentos imobiliários) ou prontos (usados e semi-novos), e os revendem após um período de tempo por um valor superior ao que pagaram, ou os locam para ter uma renda mensal.

Parece muito simples, não é ? Basicamente é isto mesmo, porém tem uma complexidade maior que veremos a seguir. Muitos fatores influenciam nestas transações, até no objetivo de quem está investindo (veja o Capítulo 2 - Quais os tipos de Investidores). O mais importante de tudo é que um INVESTIDOR TEM QUE PENSAR E AGIR COMO INVESTIDOR e encarar o imóvel pretendido como um NEGÓCIO que lhe dará lucros, analisando apenas o RETORNO DO INVESTIMENTO. Um imóvel comprado para investimento NÃO PODE ser visto da mesma forma que um imóvel que se compra para morar ou para usar (no caso de salas comerciais). Ele tem que ser visto APENAS como um bem que irá valorizar, não importando detalhes tais como um bairro que você ou sua esposa não gostam; uma vista (no caso de apartamentos) que não dá para o mar ou ainda um andar alto porque você tem vertigem e outros motivos pessoais. Um imóvel para INVESTIMENTO não necessita ser "bonitinho", tem apenas que gerar LUCRO. Outro fator que deve ser analisado é a localização deste imóvel. Um imóvel para investimento NÃO necessita estar na cidade em que você reside. Existem investidores no Nordeste que investem em cidades da região Sul do País. Investidores do interior do Estado de SP que investem na capital, ou em Santos/SP, ou no Rio de Janeiro, enfim, em cidades com visível crescimento. O que tem que ser analisado é o potencial da localização deste imóvel e o futuro desta cidade. Isto sim influirá na valorização do seu investimento. O Investidor Imobiliário tem apenas que seguir a fórmula do sucesso: COMPRAR BEM e VENDER MELHOR AINDA. O importante é se preocupar apenas com 3 fatores: EMPREENDIMENTO / VALORIZAÇÃO / LUCRO (ou RENDA).

Veja abaixo tambem, COMO SE TORNAR UM INVESTIDOR.

Fonte: iimob.net

Até quando será interessante investir neste mercado?

Em matéria recentemente publicada na Revista Época, foi feito um estudo, encomendado pela ABECIP entidade que reúne os bancos que atuam no crédito imobiliário, chegou-se a conclusão que a valorização dos imóveis é resultado de uma série de fatores.

Primeiro a estabilidade econômica no Brasil, o que facilita um planejamento de longo prazo. Outro fator foi o aumento do emprego e da renda dos brasileiros. A Classe Média tem aproximadamente 95 milhões de pessoas e é hoje a classe mais predominante. A renda do brasileiro, segundo o estudo, vem subindo na ordem de 6% aa sobre a inflação, tendência que deverá ser mantida até 2014, e ainda segundo o estudo, mesmo que os preços subam 11% aa, o crescimento da renda poderá suportar este aumento.

Outro fator muito importante foi a facilidade do Crédito Imobiliário, que aumentou 13vezes no período de 2005 e 2010. Dentro deste fator foi a elasticidade do prazo, que anteriormente era de apenas 5 a 15 anos e hoje chega até 30 anos de prazo, exigindo assim uma menor comprovação de renda para ter acesso a esta modalidade de financiamento. Outro fator foram os juros que caíram bastante nos últimos anos, inclusive pela diminuição do risco analisado pelas empresas de crédito imobiliário ao conceder um financiamento. Hoje uma taxa para um financiamento bancário é diferente entre os bancos, por uma questão de concorrência de mercado, e diferente no mesmo banco para determinados clientes. A taxa para financiamento imobiliário segue o mesmo princípio dos seguros de automóveis, ou seja, ela varia de acordo com o perfil de cada tomador. Muitos critérios são analisados, tais como idade, região, reciprocidade, renda, etc..., para se compor uma taxa de financiamento imobiliário.

Segundo um grande executivo de uma das maiores construtoras do país, hoje qualquer pessoa pode comprar um apartamento. Ele inclusive faz um parâmetro, “com R$ 100,00 por mês compro um celular de R$ 1.000,00. Com R$ 500,00 compro um apartamento de R$ 100.000,00”.

O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia. De acordo com pesquisa feita pela Ernest Young e FGV Projetos, a população, hoje na faixa de 190 milhões de brasileiros, deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para 95,5 milhões – 1,8milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir para 36 anos. Sendo assim, a faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará de 36% para 42% do total.

Considerando a carência imobiliária no país, que hoje gira em torno de 6 milhões de moradias e todos os outros “ventos favoráveis” acima citados, podemos acreditar que este mercado ainda será a “bola da vez” por muitos e muitos anos.

Fonte: IIMOB.NET

quinta-feira, 11 de agosto de 2011

Investidores miram 'ativo real' com repique da crise

Esta semana, pós-rebaixamento da nota de crédito dos EUA, vai ser crucial para indicar se os chamados "ativos reais", como imóveis, terras agrícolas e barras de ouro, vão roubar a preferência dos investidores em detrimento do mercado financeiro, informa Carolina Matos em reportagem na Folha deste domingo.

Em momentos de ruptura, os bens palpáveis voltam a ser atrativos, como forma de proteção dos recursos. São aplicações que, se por um lado, não oferecem a possibilidade de ganhos tão rápidos e tão altos como a Bolsa, por outro, correm bem menos risco de "derreter" em valor do dia para a noite.

Foi nessa velocidade que, na sexta-feira passada, a dívida soberana dos EUA perdeu a nota AAA (a melhor da escala), que mantinha havia 70 anos na avaliação da agência de classificação de risco S&P (Standard & Poor's).

Os próximos dias vão revelar se a mudança será considerada, nos mercados, uma ruptura da relevância da quebra do Lehman Brothers, então um dos principais bancos de investimento norte-americanos, em setembro de 2008. Ou se será vista como coroação de um processo iniciado com as discussões sobre o limite de endividamento dos EUA que levou os investidores a se dar conta de que a economia norte-americana não vai ter força para se expandir nem em ritmo lento.

terça-feira, 26 de julho de 2011

Brasil sobe para 5º em ranking de investimentos estrangeiros.

O Brasil pulou do 15° lugar, em 2009, para 5° no ranking dos países que mais receberam investimentos estrangeiros diretos (IED) em 2010, afirma um relatório da Unctad (agência da ONU para o comércio e o desenvolvimento) divulgado nesta terça-feira.

Os IED no Brasil aumentaram 84,6% em 2010 na comparação com o ano anterior, totalizando US$ 48,4 bilhões, de acordo com o estudo Investimento no Mundo 2011 da Unctad.

Em 2009, em razão da crise econômica internacional, o Brasil havia sofrido uma diminuição de 42% no volume de IED, uma queda acima da média mundial naquele ano.

Em 2010, os Estados Unidos lideram novamente o ranking do estudo da Unctad, com ingresso de US$ 228 bilhões em investimentos diretos estrangeiros, o que representou um aumento de 49%.

A China e Hong Kong são classificados de maneira distinta e ocupam, respectivamente, o segundo e o terceiro lugares, com IED de US$ 106 bilhões e US$ 69 bilhões. Em quarto, ficou a Bélgica, com US$ 62 bilhões em investimentos.

O salto do IED no Brasil em 2010 foi impulsionado pela entrada de mais de US$ 15 bilhões em dezembro, dos quais US$ 7,1 bilhões se referem à venda de 40% da unidade brasileira da companhia espanhola Repsol ao grupo petrolífero chinês Sinopec.

O IED representa investimentos voltados para a produção, como a criação de fábricas e diversas operações empresariais internacionais, como fusões e aquisições, compra de participações acionárias, empréstimos para filiais e reinvestimento dos lucros.

De acordo com o relatório, os investimentos estrangeiros diretos na América Latina e no Caribe em 2010 se concentraram em operações realizadas por multinacionais asiáticas dos setores de petróleo e gás, principalmente chinesas e indianas.

O estudo da Unctad foi divulgado em um momento de valorização do real em relação ao dólar, situação favorecida pela entrada de recursos estrangeiros. Nessa segunda-feira, o dólar comercial caiu para R$ 1,543, menor valor desde janeiro de 1999.

AMÉRICA DO SUL

A América do Sul foi a região do mundo que registrou a maior alta do IED em 2010. O aumento do ingresso de investimentos foi de 56%, totalizando recursos de US$ 86 bilhões. O Brasil representou sozinho 56% desse volume, afirma a Unctad.

No total, o IED para América Latina e Caribe foi de US$ 159 bilhões em 2010, aumento de 13% em relação ao ano anterior.

"A América Latina e o Caribe registraram uma repentina aceleração das fusões-aquisições internacionais, que passaram de valores negativos, em razão dos desinvestimentos, em 2009, para US$ 29 bilhões em 2010, um recorde na região desde 2000", diz o estudo.

"Essa evolução testemunha a retomada do interesse das companhias estrangeiras pela aquisição de empresas na América Latina após uma década de morosidade", afirma a Unctad.

As multinacionais da América Latina, estimuladas pelo forte crescimento econômico em seus países, também multiplicaram investimentos no exterior, sobretudo nos países desenvolvidos, diz o estudo.

"Os fluxos de capitais que saíram da América Latina e do Caribe aumentaram 67%, atingindo US$ 76 bilhões em 2010, a mais forte progressão regional no mundo", diz o relatório.

A alta significativa é devida ao aumento dos investimentos de multinacionais brasileiras e mexicanas, as principais investidoras da região.

No caso do Brasil, a saída dos recursos foi de US$ 12 bilhões no ano passado, em razão dos investimentos no exterior de empresas como Vale, Braskem, Petrobras, Camargo Correa, Votorantim e Gerdau.

Os dados preliminares de 2011 indicam que as entradas de IED na América Latina continuam aumentando, enquanto as saídas, ou seja, os investimentos realizados por empresas da região no exterior, estão diminuindo, diz o relatório.

EMERGENTES

O estudo da Unctad também revela que os países emergentes foram em 2010 os "novos pesos pesados" do IED mundial.

Os países em desenvolvimento e em transição absorveram pela primeira vez mais da metade dos fluxos mundiais de investimentos estrangeiros diretos (entradas de recursos), que totalizaram US$ 1,24 trilhão em 2010.

Esse montante cresceu 5% em 2010, mas ainda permanece 37% inferior ao recorde registrado em 2007, diz a Unctad.

A agência da ONU prevê novo crescimento do IED em 2011, que deverá atingir entre U$ 1,4 trilhão e US$ 1,6 trilhão neste ano.

A hora é agora, invista!

Fonte: BBC Brasil.

sexta-feira, 22 de julho de 2011

O QUE FAZER PARA SE TORNAR UM INVESTIDOR IMOBILIÁRIO?







Primeiro de tudo, conhecer um Corretor de Imóveis especializado em INVESTIDORES. Por que este Corretor é importante ? Porque ele tem as informações dos empreendimentos que irão “derreter” no período de lançamento. Depois você tem que escolher qual tipo de investidor você gostaria de ser – de REVENDA ou de LOCAÇÃO.




INVESTIDOR DE REVENDA

Como vimos no capítulo anterior o INVESTIDOR de REVENDA tem o objetivo de obter um lucro rápido. Neste caso é necessário que o Corretor de Imóveis especializado em INVESTIDORES conheça quais empreendimentos irão vender rápido no período de lançamento. Assim, os demais clientes compradores com intenção de uso do imóvel, terão de recorrer às revendas disponíveis, dispostos a pagar um “spread” para o revendedor. A conta a ser feita é a seguinte: Suponhamos um empreendimento X, no seu lançamento, vende unidades ao valor final de R$ 360mil (vide tabela exemplo abaixo), com entrega prevista para 36 meses e aporte de 35% durante o período de obras (valor a ser pago até a entrega das chaves). Os incorporadores trabalham parecidos e normalmente este aporte de 35% é dividido da seguinte forma: 12% de entrada (dividida em 6% de ato + 3 mensais de 2% cada, parcelas fixas, sem reajuste). Depois + 13% dividido em 32 mensais (corrigidas pelo INCC – Indice Nacional da Construção Civil). Neste período poderão haver parcelas intermediárias, as chamadas “Anuais”, na ordem de 5% divididas em 2 Anuais (também corrigidas pelo INCC). E finalmente uma parcela única (que poderá coincidir com as chaves/habite-se) de 5% (também corrigida pelo INCC).

Veja abaixo um exemplo de uma linha de tabela usada por muitos Incorporadores


















O grande segredo de um bom negócio da REVENDA é vender na hora certa. Um bom Corretor de Imóveis especializado em Investidores saberá lhe orientar esta hora certa (normalmente em até 12 meses da data do lançamento, evitando-se o pagamento da 1ª parcela anual). Em alguns casos ele também poderá negociar junto ao Incorporador algumas mudanças interessantes na hora da compra, como por exemplo, diminuir as primeiras parcelas a serem pagas. Assim o valor investido será menor, possibilitando a aquisição de mais unidades. Ele também deverá negociar junto ao Incorporador a Taxa de Anuência (porcentagem cobrada pelos Incorporadores no caso de substituição do comprador), que geralmente é de 3%, podendo, em alguns casos, ser zerada no contrato, aumentando assim o LUCRO na revenda.

No exemplo acima, supondo que este Empreendimento X, tenha zerado (100% vendido) em 6 meses. No 7º mês já fica interessante colocar para revenda. Como é feito o cálculo – primeiro soma-se todo valor pago nestes 6 meses (Valor Investido = R$ 46.125,00 referente ao Ato + parcelas de 30/60/90 dias + 2 mensais). Por quanto deverá ser vendido ? Se Você tivesse colocado estes mesmos valores numa Caderneta de Poupança, ao final de 6 meses a uma taxa de 0,6%am você teria R$ 47.554,88, ou seja, 3,1% a mais. No caso do imóvel, nestes mesmos 6 meses, só de valorização de tabela (que é corrigida mês a mês pelo INCC) o preço final já teria subido aproximadamente 5% no período. Porém o empreendimento foi todo vendido e não tem mais apartamentos para vender direto com o Incorporador, portanto os interessados deverão comprar unidades dos investidores. Se quiser vender bem e rápido, trabalhe com um lucro de 20% (taxa excelente para 6 meses). Nenhum investimento rende atualmente 20% em 6 meses. Assim sua unidade será vendida por R$ 55.350,00 e o comprador assumirá as demais parcelas. Nesta operação você ganhou quase R$ 9.225,00 líquidos. Agora imagine se você tivesse comprado, não uma, mas 5 unidades ? Já estaria colocando no bolso, limpinhos quase R$ 47.000,00. Qualquer cobrança de impostos ou taxas (de anuência, por exemplo) deverão ser colocados no preço de venda na hora da negociação e pagos pelo novo comprador.


INVESTIDOR DE LOCAÇÃO

O mais importante para este investidor é escolher um empreendimento que tenha uma boa localização, próxima de lugares carentes de locação, como por exemplo, próximo de Universidades, Escolas, Edifícios Comerciais. O Investidor de Aluguel deverá também privilegiar empreendimentos que estejam lançando unidades pequenas, as chamadas linha econômica, pois, além de investir menos recursos, será mais fácil conseguir locatários para estas unidades.

No mesmo exemplo acima (Empreendimento X), o valor investido nos 36 meses de obra será R$ 126.000,00, correspondentes a 35% do período de obras. Na verdade este Investidor estará comprando o apartamento somente pelos R$ 126mil, pois o restante poderá ser amortizado mensalmente com o valor do aluguel pago pelo futuro inquilino que irá locar o seu imóvel. Em resumo este investidor estará comprando um imóvel de R$ 360mil por R$ 126mil. Um bom negócio, concorda ?

IMPORTANTÍSSIMO

CORRETOR DE IMÓVEIS ESPECIALIZADO EM INVESTIDORES

Este profissional será de suma importância para o sucesso do seu investimento. Ele é o maior interessado para que o seu investimento tenha o maior lucro possível, pois assim ele o manterá na carteira de clientes e poderá ainda receber algumas indicações

Quer saber mais? Escreva-nos ou visite nosso site: www.jameloimoveis.com.br

quinta-feira, 21 de julho de 2011

Serviço: 9º Okinawa festival na Vila Carrão.








O Okinawa Festival deste ano ocorrerá nos dias 06 e 07 de Agosto, no Clube Escola V. Manchester, na Pça. Haroldo Daltro, s/n, promovida pela Associação Okinawa de Vila Carrão e Prefeitura de São Paulo.

O evento figura como um dos maiores promovido pela colônia nipo-brasileira na cidade de São Paulo, integrando o Calendário Oficial de Eventos do Município.

A programação desta nona edição foi preparada para apresentação de momentos inesquecíveis da arte e cultura oriundas da ilha de Okinawa, com atuações no espaço especialmente preparada pela SP Turis e a organização do evento, incluindo o convite para a participação do público presente.

A emoção é provocada pelo grande número de pessoas que se apresentam em várias atividades, como o Rádio Taissô – Ginástica Rítmica, o Godo Ensô – música clássica com instrumentos okinawanos, grupos de Minyô e Odori – cantos e danças típicas, escolas de artes marciais como o Karatê e Kobudô, as alegorias do Leão Shi-shi-mai e os vários números de Bom Odori e Eissá – com a participação popular.

Apresentações de artistas e grupos musicais renomados da colônia japonesa, juntamento com os maiores grupos de Taikô do Brasil – o Rukyu Koku Matsuri Daiko e Requios Geinou Doukokai – famosos grupos de tambores de Okinawa, serão os responsáveis para o colorido especial da festa, com a participação de centenas de jovens tipicamente trajados e preparados para contagiarem a todos com suas coreografias.

Na praça de alimentação além dos espetinhos, lanches, doces e salgados, não faltarão os pratos típicos, com o “Okinawa Sobá” e o “Hidjá nu Shiru” – sopa de cabrito, fartamente apreciados pelos visitantes. Barracas culturais e de atendimentos à saúde e assistência social, completam o parque do evento.

Participem do que há de melhor da ilha de Okinawa, em Agosto, na Vila Carrão.

Entrada 1kg de alimento não perecível.

Mais informações www.jameloimoveis.com.br

terça-feira, 19 de julho de 2011

CONCLUIDO! Jamelo and Colliers Brazil completes an important industrial transaction on behalf of VW.

A Jamelo Imóveis em parceria com a Colliers International do Brasil realizou à intermediação de venda de um galpão de 110.000 m² da empresa Alemã Volkswagen para ser o novo centro de distribuição do Grupo Sonda Hipermercados




Volkswagen:

Volkswagen, uma das maiores companhias automotivas do assinou um contrato de exclusividade com a Colliers Brasil para a venda de uma de suas propriedades industriais cerca de 110.000 m² de área construída e 171.900 m² de área terreno na área da Planta Anchieta.

Desafio:

O imóvel foi construído na década de 80, "sob medida" para a os 110.000 m² de área construída dividem-se em dois 55.000 m² o que torna ainda mais, o imóvel específico em sua utilização. Além disso, o imóvel está inserido no que chamamos Anchieta. Para que a venda fosse viável, foi necessário desmembramento da matrícula, o que demandou um acompanhamento jurídico para esta finalidade.

Serviços:


Primeiramente, levantamos minuciosamente as características imóvel, a sua história e a região onde está inserido, com o de identificarmos a sua vocação atual. Após a identificação dos obstáculos, e através da busca de soluções criativas para cada deles, partimos em busca do perfil do potencial comprador do imóvel.

Resultados:

A nossa equipe trabalhou com afinco nessa negociação e quase um ano após a assinatura do contrato, o Diretor Comercial Celso Jamelo da Jamelo imóveis nos solicitou a parceria e vendeu a propriedade a seu comprador para transforma-la no Centro de Distribuição do Grupo Sonda Hipermercados.

Fonte: Colliers International do Brasil e VW.

segunda-feira, 18 de julho de 2011

SP terá um bairro do Brás desapropriado até o fim de 2012.

Cerca de 12 mil imóveis vão dar lugar a avenidas, túneis e linhas do Metrô; moradores lutam por indenização justa.


Obras da Prefeitura e do governo do Estado devem desapropriar mais de 12 mil imóveis na capital paulista até o fim do ano que vem. É como se, por exemplo, as casas, o comércio, prédios e indústrias do distrito do Brás, na zona leste, tivessem de ser desocupados para dar espaço à construção de avenidas, túneis, linhas de Metrô e até a remodelação do bairro da Luz.

Na zona sul, para a construção do túnel que liga a Avenida Jornalista Roberto Marinho à Rodovia dos Imigrantes, a previsão é de que 8.194 imóveis sejam desapropriados. Iniciado em 2007, o prolongamento da Jacu-Pêssego, na zona leste, ocupa área de 147 propriedades. Outras 4.526 famílias que viviam de forma irregular em terrenos públicos ou privados foram removidas.

Moradores dessas áreas têm duas preocupações: receber pela casa um valor abaixo do que o mercado pagaria pelo imóvel e ter de procurar outro lugar para viver. Quem mora em favelas passa por uma situação ainda mais dramática. Por não serem donas do terreno, as famílias são obrigadas a deixar a comunidade levando apenas uma indenização que não costuma passar de R$ 8 mil ou um auxílio aluguel, de R$ 300 por mês. O valor é insuficiente para comprar um novo imóvel, e essa pessoa acaba procurando outra favela.

Custo social. "Uma coisa é você desapropriar um imóvel regularizado, que consta nos cadastros oficiais da Prefeitura. Outra é remover famílias que estão em ocupações irregulares", afirma o arquiteto e urbanista do Instituto Polis Kazuo Nakano. Ele explica que a dimensão do custo social de uma desapropriação nunca é avaliada. "Se para famílias que recebem indenização deixar o local onde mora e foi construída a vida já é difícil, imagine para quem recebe R$ 8 mil e não tem para onde ir."

"O Estado tem de declarar qual é o interesse público que se sobrepõe ao particular. A sociedade, então, passa a ser dona do imóvel e do bem que será construído nele e o antigo proprietário tem de ser indenizado, mas isso nem sempre acontece", explica o advogado Adib Kassouf Sad, presidente da comissão de Direito Administrativo da Ordem dos Advogados do Brasil Seção São Paulo (OAB-SP).

O engenheiro José Orlando Ghedini, um dos moradores do Jabaquara que se opõem à construção do túnel da Avenida Jornalista Roberto Marinho, questiona o interesse público da obra. "Será que a cidade precisa desse túnel, que só vai servir aos carros?" A dúvida é dividida por Antônio Santana, presidente da Associação dos Moradores do Bairro Santa Ifigênia (AMSI), que será objeto do Projeto Nova Luz. "Não somos contra a revitalização, mas queremos garantias de que não vamos sair apenas para que nosso bairro seja entregue ao mercado imobiliário."

Outro lado. A Prefeitura informou que o projeto do túnel da Avenida Jornalista Roberto Marinho está sendo readequado. Mas não confirmou o número de desapropriações. Sobre a revitalização da Luz, a administração municipal diz que a ideia é que todo mundo permaneça no bairro.

A Desenvolvimento Rodoviário SA (Dersa), responsável pela construção do Rodoanel, afirmou que deve publicar a lista de desapropriações para o Trecho Norte do anel viário até o fim deste ano.

TRÊS PERGUNTAS PARA...

José Orlando Ghedini, morador do Jabaquara

1.O que o senhor pensa sobre a construção do túnel da Avenida Jornalista Roberto Marinho?

A ideia do túnel é de 2001. E nesse projeto já havia uma área jardinada de 400 mil metros quadrados. Hoje, fizeram um parque de 600 mil met q². Nessa brincadeira, 1,2 mil casas a mais serão desapropriadas.

2. O que poderia ser feito para evitar as desapropriações?

Nas duas últimas semanas, fizemos uma proposta. Quer fazer o parque? Faz. Quer fazer as vias locais? Faz. Faz tudo, menos o túnel. É uma ligação por onde só vai passar carro, quando se fala em priorizar o transporte público. E mais: para fazer o retorno, o cidadão vai ter de andar mais de 5 km.

3. Os moradores do Jabaquara tirariam o túnel do projeto?

Sim. Só o túnel dá para fazer (o equivalente a) 1,1 mil creches. E o déficit, segundo a Prefeitura, é de 300. Daria para resolver o problema.

Fonte: Jornal da Tarde.

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sexta-feira, 15 de julho de 2011

11 razões para o preço dos imóveis seguir em alta.

Conheça os argumentos de quem entende so assunto e acha que os valores dos imóveis no Brasil só vão parar de subir se houver alguma grande tragédia na economia




1 – Os preços subiram muito, mas não são absurdos
O argumento número 1 desse grupo é que os preços não são nenhum absurdo mesmo após a alta recente. Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, os preços estavam errados até meados da década de 2000 – e não agora. A valorização dos últimos anos representou apenas uma correção após um período de quase 20 anos de defasagem em relação à inflação. A partir do momento em que a economia brasileira deu um salto e mudou de patamar, era natural que os preços dos imóveis se valorizassem. A realização de grandes eventos esportivos como a Copa (foto) e a Olimpíadas no país também ajudou o mercado em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. Mesmo com a recuperação recente, há dados que comprovam que os preços ainda não são exagerados. Um estudo do banco JPMorgan, por exemplo, mostra que o valor dos imóveis no Brasil corresponde a 5,5 vezes a renda anual média das famílias. Na China ou Singapura, essa proporção chega a 11 vezes. Haveria, portanto, espaço para que os preços se mantenham em alta.

2 – A demanda por imóveis anda muito forte
Neste mês, a incorporadora Brookfield lançou o empreendimento One World Offices na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Todos os 830 escritórios e salas comerciais valiam 220 milhões de reais e foram vendidos em apenas cinco dias. Nos últimos anos, não têm sido raros os empreendimentos imobiliários vendidos com uma velocidade espantosa, tamanha é a demanda atual. Além do interesse de investidores por imóveis comerciais, o apetite de todas as classes sociais por moradias melhores também anda muito superior ao das duas décadas anteriores. Para o americano Peter Turtzo, vice-presidente da Sotheby’s International Realty, o programa Minha Casa, Minha Vida estaria por trás desse fenômeno. Os subsídios governamentais aliados às facilidades de crédito permitiram que muita gente tivesse acesso à compra da primeira casa própria. Já as outras escalas da pirâmide passaram a ter a oportunidade de dar um passo adiante e vender a atual residência para comprar uma melhor. Na semana passada, a presidente Dilma Rousseff lançou o programa Minha Casa, Minha Vida 2 e prometeu a construção de mais 2 milhões de casas populares. Estariam dadas as condições, portanto, para que a demanda por residências continue forte ao menos até 2014. O desaquecimento no ritmo de venda dos imóveis em São Paulo no primeiro quadrimestre, mostrado por números do Secovi e do Creci, não seriam motivo de preocupação. “A queda nas vendas é apenas efeito sazonal de um Carnaval que veio em março”, diz Gonzalo Fernandez, presidente da imobiliária Fernandez Mera. “As incorporadoras adiaram alguns lançamentos no início deste ano, mas a demanda segue robusta.”

3 – Há espaço para o crédito imobiliário crescer
O crédito imobiliário tem crescido muito rápido no Brasil, mas ainda é pequeno quando comparado ao de outros países. No Brasil, os empréstimos para a compra de imóveis somam cerca de 5% do PIB – contra 11% do México e 18% do Chile. É lógico que cada país tem suas idiossincrasias, mas é inegável que os números provam que ainda há espaço para crescimento. Fabio Nogueira, sócio-fundador e diretor da BFRE, cita outros números para mostrar que o Brasil ainda está longe de uma bolha do crédito, como as que estouraram nos Estados Unidos e na Europa em 2008. Os financiamentos custam ao menos 11% ao ano por aqui (entre custos com juros e seguros), contra 4% no exterior. Em média, o brasileiro toma 62% do valor do imóvel emprestado e coloca outros 38% do próprio bolso. O prazo médio dos financiamentos é de 15 anos – apesar de os prazos máximos oferecidos pelos bancos já chegarem a 30 anos. Aqui somente os bancos e as incorporadoras financiam os imóveis e não é possível tomar mais de um empréstimo por pessoa nem financiar um valor que supere o do próprio bem. Apesar de mais agressivas, as instituições financeiras brasileiras continuam bem mais criteriosas que as americanas, que liberavam financiamentos para um público ironicamente apelidado de NINJA (No Income, No Job or Asset). Como muitos brasileiros colocam dinheiro do próprio bolso para comprar imóveis, terão motivos para lutar e pagar as prestações até o final, evitando que os imóveis sejam retomados pelo banco em um eventual momento de dificuldade. Além disso, quando tiverem imóveis já próximos de serem quitados, não vão vendê-los a qualquer preço como ocorreu nos EUA e deverão esperar até a chegada de outro momento favorável no mercado. “Só uma alta alavancagem pode fazer com que os preços despenquem 50% como nos EUA”, diz Fabio Nogueira. “Não vejo isso ocorrendo no Brasil nem se houver uma freada brusca na economia.”

4 – Faltam imóveis comerciais no Brasil
A oferta de imóveis é pequena para atender a demanda em praticamente todos os segmentos do mercado brasileiro. No entanto, entre imóveis comerciais, há uma abundância de números que sustentam a visão de escassez. Segundo André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria Jones Lang LaSalle, todo o estoque de prédios de escritórios de alto padrão destinados a abrigar grandes empresas em São Paulo soma 2,6 milhões de metros quadrados. Isso é apenas uma pequena fração do inventário de Nova York (22 milhões de metros), Washington (16 milhões) ou Boston (8,6 milhões). É a própria escassez que tem levado as grandes empresas a fechar contratos de pré-locação em edifícios que só ficarão prontos daqui a vários meses. “Dos três edifícios de alto padrão na avenida Faria Lima [foto] que serão entregues neste ano, um está 100% locado e dois estão com 70% dos contratos já fechados”, diz Fernando Faria, vice-presidente da consultoria CBRE. “Em um mercado equilibrado, o edifício teria apenas 30% de ocupação no momento da entrega das chaves.” Esse problema pode ser observado nas sete principais capitais brasileiras, que possuem taxas de vacância em edifícios corporativos inferiores a 6% do estoque. Nem mesmo o grande número de entregas previstas para 2011 e 2012 deve ser suficiente para mudar o cenário. “Falta tudo para as empresas brasileiras. Não temos escritórios, galpões industriais, centros de distribuição, lojas nem hotéis em número suficiente”, diz André Rosa, da Jones Lang.

5 – O câmbio influencia a visão de que os imóveis estão caros demais
Os aluguéis dos imóveis estão caros no Brasil quando comparados aos cobrados nos Estados Unidos, por exemplo. Mas o câmbio tem um papel importante nessa conta. “Se o dólar não estivesse desvalorizado, não chegaríamos a essa situação de haver imóveis para locação mais baratos em Manhattan do que em São Paulo”, diz Fernando Faria, vice-presidente da CBRE. Portanto, o ajuste dos preços ao que pode ser considerado normal pode acontecer sem a desvalorização dos imóveis no Brasil, mas apenas com o fortalecimento do dólar em relação ao real. André Rosa, da Jones Lang, também lembra que os preços dos aluguéis cobrados hoje estão dentro do que as empresas brasileiras são capazes de pagar. Ele lembra que a imensa maioria dos contratos de locação fechados no país tem uma cláusula de “early termination”. Se achar que o preço está acima de suas possibilidades ou de um patamar considerado justo, o locatário pode pagar uma multa e devolver o imóvel ao proprietário. “Essa legislação funciona como uma proteção contra bolhas”, diz Rosa.

6 – Os preços dos terrenos empurram os imóveis para cima
Em cidades como Rio de Janeiro ou São Paulo, as grandes incorporadoras têm protagonizado uma competição ferrenha por terrenos. Os espaços disponíveis para novos empreendimentos em áreas centrais dessas cidades são raros. Em geral, os poucos terrenos que ainda sobram ou não estão à venda ou possuem diversas pendengas jurídicas. “Com o atual preço dos terrenos, não vejo como as incorporadoras possam cobrar menos pelos imóveis”, diz Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera. “Acredito, inclusive, que os preços dos lançamentos que serão feitos no segundo semestre serão 10% ou 15% maiores para refletir o aumento dos terrenos no ano passado.” Há poucos dados sobre os preços de áreas desocupadas nas metrópoles, mas Fernandez estima que os valores praticamente dobraram nos últimos dois anos. Uma prova de como o terreno influencia o custo final de uma obra é o bairro do Morumbi. Como ainda há diversos terrenos disponíveis por lá, os preços dos imóveis têm subido bem menos que nas regiões centrais de São Paulo.

7 – A Prefeitura de São Paulo contribui para a escassez
Um dos culpados pela falta de terrenos na cidade de São Paulo é a própria Prefeitura. Desde a década de 1970, o poder público tem tomado medidas para restringir cada vez mais a ocupação do solo na cidade. Além das leis de zoneamento equivocadamente restritivas, as incorporadoras que estão dispostas a pagar as pesadas taxas exigidas pela Prefeitura para desenvolver projetos na cidade também têm encontrado dificuldades para comprar os títulos de outorga, já esgotados em vários bairros. As políticas, elaboradas com o objetivo de evitar os problemas de um adensamento exagerado, só agravaram problemas como o trânsito, já que obrigaram as incorporadoras a lançar empreendimentos cada vez mais longe. O resultado é que alguns terrenos hoje já representam entre 50% e 60% do custo de uma obra – e quem paga a conta é o comprador

8 – Os custos da construção também sobem rápido
Não são apenas os terrenos que pressionam os preços dos imóveis. Aluguel de equipamentos, materiais de construção e contratação de mão-de-obra ficaram bem mais caros nos últimos anos. Para o vice-presidente da construtora Racional Engenharia, Marcos Santoro, não há como esses preços se acomodarem em um ambiente em que haverá grandes obras de infraestrutura sendo realizadas para a Copa e as Olimpíadas e com o atual boom imobiliário. O professor O João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, lembra que o avanço tão rápido dos custos tem criado dificuldades para as próprias incorporadoras avaliarem o valor justo de um imóvel no momento do lançamento. Muitas empresas acabam incluindo uma margem de segurança na hora de fixar o preço justo – o que encarece o imóvel para o consumidor. Mesmo assim, as incorporadoras não estão ganhando mais dinheiro. As margens de lucro das empresas, na verdade, estão sendo corroídas pela alta das despesas – tanto que as ações das maiores companhias do setor têm apanhado na BM&FBovespa.

9 – As incorporadoras sabem como fazer um imóvel caber no bolso do consumidor
Por mais que os preços tenham subido, as incorporadoras sabem muito bem como fazer uma residência caber no bolso dos potenciais compradores. Uma tendência do mercado imobiliário paulista, por exemplo, foi aumentar o número de lançamentos nas regiões mais afastadas do centro da cidade, onde os terrenos são mais baratos. A proporção entre lançamentos na capital e na região metropolitana já foi igual a 80%-20% no passado, mas hoje está bem próxima de 50%-50%. Em Jundiaí (foto), a 60 km de São Paulo, por exemplo, os lançamentos dobraram nos últimos dois anos – e 30% dos compradores trabalham na capital. Outro artifício utilizado pelas incorporadoras foi reduzir o tamanho dos apartamentos lançados em bairros nobres e melhorar a área comum dos edifícios para que famílias possam se sentir bem e receber amigos mesmo morando em apartamentos de 50 metros quadrados. Para Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera, quando os preços baterem em um teto no Rio de Janeiro e em São Paulo, provavelmente a incorporadoras vão concentrar seus lançamentos em outras capitais brasileiras. A busca por uma atuação mais forte longe dos grandes centros já começou e deve se intensificar nos próximos anos.

10 – O mercado de capitais vai permitir o crescimento do crédito imobiliário
Bancos e especialistas em crédito imobiliário já admitem que os recursos do FGTS e da caderneta de poupança já não serão suficientes para financiar o crescimento dos financiamentos a partir de 2013 se a liberação de empréstimos continuar se expandindo no ritmo atual. A redução da oferta de crédito poderia ser fatal para a escalada dos preços. Muita gente, no entanto, argumenta que existe no mercado de capitais brasileiro algumas alternativas para que bancos e construtoras possam captar recursos. A principal delas seria a securitização, uma operação por meio do qual os bancos repassam a investidores carteiras de créditos e levantam o capital necessário para realizar novos empréstimos. Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, o instrumento de securitização com maior potencial de crescimento no Brasil são os CRI (certificados de recebíveis imobiliários). Esses papéis foram regulamentados em 1997, passaram por diversos testes no Brasil, mas ainda não ganharam a escala necessária nem um mercado secundário com liquidez. Somente a Caixa Econômica Federal (foto) já fez uma oferta de CRI com valor mínimo de 10.000 reais e prioridade para a pessoa física. Mas com a queda dos juros e a necessidade dos bancos de captar dinheiro no mercado, diz Nogueira, o estoque de CRI no Brasil poderia crescer dos atuais 30 bilhões de reais para algo em torno de 300 bilhões de reais. Outra ideia em discussão é que os bancos possam emitir CDBs de longo prazo exclusivos para o mercado imobiliário que contem com incentivos fiscais. Um problema comum a todos os instrumentos de captação de recursos para o setor é a falta de interesse dos fundos de pensão, os grandes detentores de poupança de longo prazo no país. Nos últimos anos, essas instituições têm preferido investir no mercado de ações que em imóveis. “Se o governo atender ao pleito do setor e der isenção de Imposto de Renda para o CDB imobiliário, certamente haverá demanda dos investidores”, diz Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil.

11 – Quase tudo custa mais no Brasil
A economia brasileira possui diversas ineficiências que contribuem para elevar o preço de praticamente tudo que é vendido por aqui. Não é à toa que os carros brasileiros sejam os mais caros do mundo e que os restaurantes nacionais (foto) cobrem preços muitas vezes superiores aos de Nova York ou Londres. Há toda uma conjuntura macroeconômica que explica esses valores. Os impostos são muito altos, assim como as taxas de juros. A competição na maioria dos setores não é suficiente para manter as margens de lucro das empresas em patamares interessantes para o consumidor. Somente a mão de obra ainda parece competitiva no Brasil – o que, para os assalariados, não é algo a se comemorar. O resultado é que, com exceção de alimentos, quase tudo no Brasil parece hoje mais caro que nos EUA. Por que com os imóveis seria diferente?

Quer saber mais visite: www.jameloimoveis.com.br





terça-feira, 5 de julho de 2011

Locação comercial cresce 4% em SP.

O número de contratos de locação comercial cresceu 4% no primeiro quadrimestre de 2011, na comparação com igual período de 2010, e representou 30% de todos os novos aluguéis fechados na cidade de São Paulo, segundo levantamento da Lello, empresa líder em administração imobiliária no Estado.

De acordo com a pesquisa, 33% dos imóveis comerciais alugados neste ano foram destinados à implantação de clínicas médicas, odontológicas ou de estética. E 32% foram para escritórios comerciais, de representação, contabilidade ou advocacia.

Outros 11% das unidades comerciais locadas foram lojas de rua (comércio, sapatos, presentes etc.), 7% para estabelecimentos de alimentação como bares, restaurantes e lanchonetes, 5% para implantação de escolas, 4% para depósitos de materiais comerciais e industriais, 3% para estacionamentos. Os restantes 5% se dividem em diversos ramos de atividades.

Quanto ao perfil dos imóveis comerciais locados, a maioria, 40%, foi sala e conjunto, 28% casas comerciais, 17% salões, 8% lojas, 4% galpões e 3% terrenos.

“A locação comercial é uma atividade ainda aquecida no mercado imobiliário, e com rendimento do aluguel superior, geralmente, ao obtido nas locações residenciais”, diz Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis.

Fonte: investimentosenoticias.com.br

quinta-feira, 30 de junho de 2011

Preço de imóveis no País deve dobrar em 5 anos, diz Sotheby's.

Os preços médios dos imóveis devem dobrar em cinco anos no Brasil, segundo expectativa do presidente da corretora de luxo Sotheby's no Brasil, Fábio Rossi. De acordo com ele, houve uma demanda reprimida nos últimos 20 anos por falta de estabilidade e crédito, e agora o setor não consegue produzir o número suficiente de moradias. "No ano passado, São Paulo teve 38 mil unidades novas. É quase o mesmo número visto em 1970", afirma.

"Pessoas com mais renda querem comprar mais metros quadrados. Mas não há produção destes metros quadrados, por isso a valorização. Os preços têm espaço para dobrar em cinco anos", disse. Para ele, em São Paulo seriam necessárias de 60 mil a 70 mil novas unidades a cada ano para dar conta da demanda. Além do crescimento da renda, os incentivos do governo, como o programa Minha Casa Minha Vida, fomentam a busca pela casa própria.

"A aquisição da casa própria gera um sentimento maior de responsabilidade. Quanto maior o número de propriedades, mais estável é a economia. Mais investimentos geram empregos, que possibilitam a compra da casa, que gera maior estabilidade. É um ciclo. Uma pessoa só assume este compromisso quando acredita que vai ter condições de pagar", apontou Peter Turtzo, vice-presidente da Sotheby's International Realty.

De acordo com Rossi, os investimentos em imóveis no Brasil representam apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB), enquanto a média no mundo é de 35% e na América Latina de 25%. "Temos uma valorização muito rápida no Brasil, mas não é uma bolha. Ficamos 20 anos sem financiamento imobiliário. Não temos um 'boom', mas uma retomada", afirma.

De olho nesse mercado, a Sotheby's pretende inaugurar mais nove escritórios no Brasil e quase triplicar o volume de vendas, de R$ 300 milhões no ano passado para R$ 1 bilhão em 2011. Atualmente a empresa tem filiais em São Paulo, Natal, Campo Grande e Florianópolis.

Estrangeiros
Segundo estatísticas do site da Sotheby's, a maioria dos acessos são de brasileiros em busca de imóveis de luxo no Brasil, no entanto, há uma porcentagem de europeus, americanos e latinos. As cidades mais buscadas pelos estrangeiros são Riode Janeiro em primeiro, seguida por São Paulo, cidades do nordeste (as preferidas dos europeus) e Florianópolis (a mais requisitada pelos latinos).

Fonte: Correio do Estado.

quarta-feira, 22 de junho de 2011

Investidor aposta na revenda de apartamentos novos.

Investir no setor imobiliário sempre foi uma tática atraente para quem opta por capitalizar dinheiro com segurança e liquidez. Diferentemente do que acontece com veículos, por exemplo, um imóvel raramente perde valor depois da aquisição.

Em um aquecido cenário de lançamentos, comprar uma unidade na planta para revender após a entrega das chaves é um negócio que tem atraído investidores.

Isso porque um imóvel na planta se valoriza até 30% após a entrega das chaves, afirma Ricardo Pinto de Almeida, sócio-diretor da Consult Imóveis, que oferece serviços de planejamento e treinamento para imobiliárias.

"É nele que os investidores ganham dinheiro, porque encontram um mercado consumidor bastante promissor", comenta.

Além de esse tipo de aquisição custar aproximadamente 20% menos do que a de um imóvel pronto, o investidor paga prestações livres de juros enquanto a construção não é finalizada, até a entrega das chaves.

De olho nessa tendência, a executiva M. A. (que pediu para não ser identificada) compra um lançamento a cada três anos para revender e capitalizar o dinheiro.

"Já vendi um, aluguei dois e estou aguardando três ficarem prontos para passar para frente. É um investimento mais seguro do que na Bolsa de Valores", contabiliza.

Para evitar surpresas, a executiva afirma que, para investir, não basta conhecer as regiões mais promissoras -é preciso checar a credibilidade da construtora.

"Já comprei um apartamento de uma que faliu. Perdi o dinheiro", relembra.

Para Ricardo Carazzai, diretor da imobiliária Fernandez Mera, a falta de terrenos disponíveis para novas construções também favorece a venda de imóveis lançados há até sete anos.

"Há clientes que os procuram por causa da modernização da planta e da conservação do espaço", comenta.

Os bairros que mais concentram seminovos são Campo Belo (zona sul), Brooklin, Perdizes, Vila Romana e Morumbi (todos na zona oeste), afirma Almeida. "O centro é uma exceção porque é cercado por imóveis antigos."

EXPECTATIVAS

Segundo Fernando Site, gerente-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca, os seminovos representam 30% de todos os imóveis usados comercializados pela empresa no ano passado.

A expectativa é que as vendas desse segmento de usados cresçam ainda mais nos próximos anos, mesmo com a alta da taxa de juros e a da inflação, afirma Lucas Penteado, diretor da Pronto!, imobiliária do grupo Lopes.

"Estamos vivenciando apenas o começo dessa tendência, uma vez que os seminovos vendidos hoje são os lançamentos de três anos atrás, quando o setor imobiliário começou a se tornar aquecido", destaca.

O engenheiro Rafael Santos Silva, 27, comprou um seminovo de dois quartos em Osasco por R$ 150 mil.

Otimista com a rentabilidade do investimento, ele espera revender o imóvel no ano que vem por R$ 30 mil a mais. "Com a diferença, espero poder comprar um apartamento do mesmo nível na capital paulista, onde os preços chegam a dobrar", diz.

"Estamos longe de qualquer possibilidade de bolha imobiliária"

A valorização de imóveis no Brasil, faz muitos especialistas e profissionais do setor atentarem para o risco de uma bolha no setor imobiliário.

O tema foi debatido durante a Adit Invest, que ocorreu dos dias 10 a 12 de maio, em Fortaleza, Ceará. O economista-chefe do Secovi-SP e um dos painelistas do evento, Celso Petrucci , acredita que estamos longe de tal possibilidade. “O mercado imobiliário vem crescendo em níveis muitos saudáveis nos últimos anos. Pontualmente, notamos algumas elevações de preço acima do normal, mas isso ocorre em empreendimentos pontuais,” explica o economista.

Lei da oferta e procura

Não existe nenhum tipo de medida que possa conter o crescimento do preço dos imóveis. “Isso sempre vai depender da oferta de produtos e da vontade do consumidor em adquiri-los. Não é uma questão que pode ser regulada por meio de lei. O que temos percebido no mercado da cidade de São Paulo, onde analisamos os lançamentos e as vendas, é que determinados tipos de mercadoria, principalmente voltada para a classe média alta e classe alta, já atingiram um preço em que a velocidade de vendas está mais reduzida”, explica.

Petrucci também comenta que até 2014 a previsão é que o crescimento do mercado imobiliário não seja tão grande quando houve em 2010. “No ano de 2010, tivemos um crescimento forte, porque a base de 2009 ainda estava contaminada pela crise americana e no mundo todo, até pelas bolhas imobiliárias americana e espanhola”, ressalta.

Em virtude disso, o crescimento do mercado imobiliário pode ocorrer em números parecidos com o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto), que variam de 3,5% a 5%. “Não se trata de uma desaceleração, e sim uma mudança na curva de crescimento, ou seja, o mercado vai crescer menos que cresceu de 2010 para 2008,” conclui.

Fonte: Redimob.

segunda-feira, 20 de junho de 2011

Agência de classificação de risco eleva nota do Brasil e vira o "queridinho" dos investidores.

A agência de classificação de risco Moody's elevou a nota do Brasil em um nível, de Baa3 para Baa2, mantendo a perspectiva positiva.

Isso significa que o Brasil seria mais recomendável para investidores. Em nota, a Moody's afirma que a vontade, por parte do governo brasileiro, de reverter as políticas expansionistas e adotar uma posição mais conservadora parece ser “mais consistente com um caminho de crescimento sustentável".

A nota afirma ainda que os esforços adotados para lidar com as pressões inflacionárias, expansão rápida do crédito e sinais de superaquecimento foram, até o momento, efetivos em reduzir potenciais riscos de crédito.

"A resistência da economia a choques adversos continua sendo apoiada por um alto nível de reservas internacionais, robusta relação de capital dos bancos e uma estrutura da dívida do governo com exposição limitada a moeda estrangeira e participação reduzida por não residentes", diz o comunicado.

Outra agência também elevou a nota
Em abril, a agência de classificação de risco Fitch Ratings também elevou a nota do Brasil em um nível, de BBB-, primeiro nível de grau de investimento, para BBB.

Em maio, foi a vez da Standard & Poor's revisar de "estável" para "positiva" a perspectiva para a nota de crédito de longo prazo em moeda estrangeira do Brasil.

A última modificação da Moody's na nota do Brasil ocorreu em 22 de setembro de 2009, quando o rating saiu de "Ba1" para "Baa3".diz.

É obrigatório ter um corretor de imóveis em uma negociação de compra e venda?

De início, é preciso esclarecer que nada na lei impede que alguém resolva vender o seu imóvel sem a assistência de um corretor. Porém, é fácil perceber que, assim como muitos se consideram médicos e se automedicam, e outros pensam que são arquitetos e projetam suas próprias reformas, há aqueles que se acreditam eficazes intermediários de negócios imobiliários.

Essas pessoas só vão recobrar a lucidez quando sua doença não passar -ou, pior, se agravar- e descobrirem que nada sabem de medicina; ou ao se verem obrigadas a viver em ambientes feios e desconfortáveis para entenderem a importância dos estudos de arquitetura. Da mesma forma, só vão compreender o que faz um corretor de imóveis quando tiverem de arcar com os prejuízos ocasionados por seus erros.

Negociadores
Um pouco da história: vem da época da Renascença o prestígio crescente dos intermediários, profissionais imprescindíveis para a viabilização dos negócios, seja por conhecerem as partes interessadas, seja por permitirem a realização de mais negócios em menor período de tempo. Imagine hoje em dia, quando o tempo é, provavelmente, o bem mais escasso que existe!

Vamos constatar: numa negociação direta, o vendedor acha que está entregando um tesouro a preço baixo e, o comprador, que está pagando demais por um imóvel que não é grande coisa. No confronto direto, é comum haver desentendimento que, não raro, pode deteriorar em xingamentos.

Exatamente aí reside a importância do corretor, que mostrará as propostas e contrapropostas, tornando-as mais palatáveis, o que poderá impulsionar a negociação e fazer com que os interessados alcancem seus objetivos de vender e comprar.

Mas não se esgota nisso a atividade do corretor, que hoje em dia é profissional muito bem informado sobre o mercado (valores e tendências, por exemplo -quem mais conhece esses dados com exatidão?) e sobre tudo o que cerca, obrigatoriamente, o negócio imobiliário: cláusulas costumeiras dos contratos, momento em que é necessário consultar advogados, engenheiros ou outros especialistas; exigências dos bancos para o financiamento; taxas de juros, riscos envolvidos e etc.

Conhecimento de causa:
O corretor de imóveis é sindicalizado e, obrigatoriamente, deve estar inscrito em conselho federal (o Cofeci -Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, e o Creci -Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Para isso, ele precisa estudar e ser aprovado em exames, o que já o coloca em um degrau superior se comparado aos “curiosos”.

Profissional liberal por excelência, o corretor pode trabalhar sozinho ou associado a outros colegas (com quem dividirá a comissão), aumentando as chances de realização de negócios. Em alguns países, pode estar inscrito em redes imobiliárias, o que lhe oferece possibilidades de negócios exponenciais.

E o corretor somente ganhará -e deverá ser pago, é lógico e é legal- se conseguir finalizar o negócio (é o que se denomina "resultado útil"), quando então receberá a sua comissão. Logo, será mais um forte interessado em que tudo dê certo.

Pois bem, a pergunta é: vale a pena, ao negociar um imóvel, abandonar toda essa experiência e a certeza de responsabilidade do corretor? A resposta parece negativa e, na prática, o que se nota por aí é que, sem esse profissional, boa parte das tentativas de negócio simplesmente desanda!

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

quarta-feira, 8 de junho de 2011

Sotheby's: "A zona leste é um luxo" e prevê que preço de imóvel dobre.

Em evento realizado em São Paulo para investidores e incorporadores, Fabio Rossi, CEO no Brasil da Sotheby's International Realty - imobiliária americana com 540 escritórios em 39 países -, previu que o preço do imóvel no Brasil poderá duplicar em cinco anos. Na sua avaliação, a demanda ficou reprimida nas últimas décadas por falta de estabilidade e crédito. E, agora, o setor não consegue produzir o número suficiente de moradias. "No ano passado, São Paulo teve 38 mil unidades novas. É quase o mesmo número visto em 1970", afirma.
Rossi ainda declarou que pretende fechar o ano com vendas na casa de US$ 1 bilhão, chegando a US$ 4 bilhões em 2014. "O investimento em imóveis representa 4% do PIB no Brasil. Em outros países da América Latina, essa cifra fica entre 25% e 30%, então temos muito a crescer", disse.
Entre outros representantes da Sotheby's também esteve presente o vice-presidente mundial, Peter Turzo. "O setor bancário no Brasíl é estável e o mercado imobiliário vem crescendo de forma consistente. Por isso, devemos crescer muito nos próximos anos", reforçou Turzo. Ele acrescentou que os principais compradores no País são, respectivamente, brasileiros e europeus.
"No caso do segundo grupo, eles estão adquirindo um imóvel de veraneio". Em 2006, a Sotheby's escolheu o Brasil como principal mercado na América Latina.

NOVOS BAIRROS

Com o aumento da procura por apartamentos de altíssimo padrão, bairros que tradicionalmente não eram referência para imóveis de luxo vêm ganhando espaço neste segmento. Na capital paulista, a zona leste é um exemplo de região que recebe cada vez mais esses empreendimentos. Elbio Fernandéz Mera, vice-presidente de comercialização do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) e proprietário da imobiliária Fernandéz Mera, explica que são apartamentos de alto padrão, mas que não chegam ainda a alcançar o custo médio de R$ 19 mil pelo metro quadrado como ocorre em imóveis de luxo localizados de outras áreas.

"Encontramos apartamentos em bairros como a Chácara Klabin e o Jardim Anália Franco, que não são tradicionais em imóveis de alto padrão, onde o metro quadrado parte de R$ 11 mil." Estes apartamentos se diferenciam dos de luxo, com metragens até mil metros quadrados e valores partindo dos R$ 4 milhões. Segundo Mera, os imóveis de alto padrão em regiões nobres da zona leste oferecem um produto a um cliente que busca sofisticação e conforto, mas quer, por exemplo, ficar perto da família. " Esses bairros são antigos e tradicionais, e vemos constantemente as mulheres querendo morar perto dos pais delas. Isso está obrigando as construtoras a apostar em locais que ainda não são referência no mercado de luxo."

A ZONA LESTE É UM LUXO

Definitivamente a zona leste é o novo destino dos empreendimentos de alto padrão. A corretora Sothebys, especializada em imóveis para o público Triple A em todo o mundo. Segundo a empresa, com o preço nas alturas e já sem espaço para novos empreendimentos, as tradicionais regiões de residências de alto padrão em São Paulo, como Jardins e Itaim Bibi, deixaram de ser o principal destino dos imóveis de luxo. Há uma desconcentração dos lançamentos milionários, inclusive para a periferia da capital paulista e bairros como a Mooca o Tatuapé e o Jardim Anália Franco– só para citar os mais valorizados – já têm seus empreendimentos milionários. A diferença desses bairros com o mais tradicionais como Jardins e Morumbi, é que eles são procurados por moradores da região, que melhoraram de vida, mas não abandonam suas origens locais. Para a empresa, cada bairro se transformou em uma mini cidade, com seu próprio shopping e serviços especializados. Dessa forma, não existe mais um lugar de alto padrão, mas o melhor de cada região.

Fontes: O Estado De São Paulo, Brasil Econômico, Portal ZL Imóveis (Marco Barone) e Magazine Reside Sotheby´s.

*Nota do Jamelo: Muitos clientes e amigos vão se lembrar quando já em 2008 alertei para esse caminho vitorioso, porém muitos não acreditaram e perderam grandes oportunidades de até triplicar seu capital, os que me ouviram sabem disto; Essas grandes corporações estão no país porque encontraram preços totalmente defasados, compare você mesmo o preço da Avenida Faria lima, Avenida Paulista com Xangai, Nova York, Paris e você vai perceber onde ainda vamos chegar, sem contar o déficit imobiliário que é enorme e como no mercado imobiliário quem dita as regras são as grandes corporações isso tornar-se-á infalivelmente uma realidade, portanto, não perca novamente esta oportunidade e aproveite este momento único que vive o mercado imobiliário brasileiro, você não vai ficar parado não é mesmo? A hora é agora, acredite, compre, venda, invista!

segunda-feira, 6 de junho de 2011

RETROFIT: Passado, presente e futuro juntos!

O retrofit consiste na reforma estrutural de imóveis antigos deteriorados, mantendo a fachada, e tem se mostrado mais barato do que erguer um imóvel do zero. A intervenção varia conforme o grau de degradação. Em alguns casos, preservam-se apenas as paredes. O edifício antigo fica com cara de novo.
Além de oferecer rentabilidade de 30% ao construtor, permite preços mais palatáveis ao consumidor.
O administrador Henrique Staszewski atua a 12 anos neste ramo com a empresa Centro Vivo. Ele já reformou vinte edifícios da capital desde 2005, quatro só neste ano. “Vendo rápido, em uma semana, em média, já está esgotado”, disse Staszewski ao Destak.

Recentemente ele reformou um prédio na Rua Frei Caneca, na região da Consolação. Além de trocar a parte hidráulica e elétrica do edifício e instalar câmeras de segurança, um espaço antes inutilizado virou área de lazer, com academia, churrasqueira, forno a lenha e também um espaço zen.

Os apartamentos, de 104 m² e 124 m² (dois e três quartos), foram vendidos por R$ 300 mil. “Hoje, eles estão sendo revendidos pelos compradores a R$ 850 mil”, afirma o administrador.
O retrofit se firma cada vez mais como uma tendência na capital, especialmente para revitalizar a região central.

HOTEL
Desativado há dez meses, parte do extinto hotel, na Rua Augusta (centro), será demolida para dar lugar a um prédio de 28 andares. A torre terá quartos de hotel e salas comerciais, segundo O Estado de S. Paulo. O hotel foi o primeiro cinco estrelas da capital.
Desde 1953, o hotel tem sido a “casa longe de casa” para reis e rainhas, presidentes e primeiros ministros, empresários, artistas, orquestras, escritores, cientistas, turistas e artistas plásticos.

Primeiro cinco estrelas da cidade, que recebeu visitantes ilustres como o rei Juan Carlos 1º da Espanha, o cantor americano Nat King Cole, Pelé o tenor Luciano Pavarotti, o Ca d Oro se prepara para mudar de perfil.

Sai o luxo, entra a funcionalidade das hospedagens voltadas para executivos. “Os empreendimentos com atividade mista são uma tendência mundial”, afirma o proprietário, Aurélio Guzzoni, neto do fundador do hotel, Fabrizio Guzzoni. Caesar Business, na Vila Olímpia, e Stay Bridge, no Itaim Bibi, são exemplos de hotéis que oferecem também salas de escritório para locação.

“A diversificação das atividades ajuda a viabilizar o empreendimento comercialmente. Para o hóspede, é indiferente se ele está cercado por escritórios ou por quartos de hotel”, observa Toni Sando, diretor do São Paulo Convention & Business Bureau.

Guzzoni aposta na revitalização da região central da capital paulista para atrair hóspedes e empresas interessadas em seus escritórios. “A Praça Roosevelt está sendo reformada, há muitos empreendimentos novos sendo lançados. Aquilo será um pólo gerador de negócios”, afirma.

A Incorporadora, que adquiriu os prédios que abrigavam o hotel e a escola Patrícia Galvão (ao lado). No terreno, a empresa planeja erguer uma torre de 28 andares, com 549 salas comerciais e 143 flats.

A demolição foi autorizada porque o prédio não é tombado. O Conpresp, no entanto, teve de avaliar o projeto porque os edifícios ficam no entorno de um imóvel tombado - o que abriga a escola estadual Caetano de Campos, na vizinha Praça Roosevelt.

O projeto tramitou em menos de seis meses no conselho deu entrada em agosto de 2010 e foi aprovado no último dia 15 de fevereiro.

O novo espigão deve continuar com a bandeira do hotel, um dos últimos hotéis familiares do País. Desde a desativação, há cerca de dez meses, a informação dos proprietários era de que o hotel seria renovado para atender ao fluxo turístico da Copa do Mundo de 2014. "Com certeza estaremos prontos antes dos estádios", diz Aurélio Guzzoni, neto do fundador do hotel, o italiano Fabrizio Guzzoni.

Os herdeiros não deram detalhes sobre o empreendimento, mas confirmaram que a incorporadora, que desenhou o projeto, entrou como parceira da família. A reportagem procurou a empresa, que não comentou sobre a obra. De acordo com a planta do projeto analisada pela Câmara Técnica de Legislação Urbanística da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, a torre vai abrigar 549 unidades: 153 direcionadas a quartos de hotel e 396 para escritórios. As salas comerciais serão abrigadas nos 18 primeiros andares, ficando o restante para o hotel.

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As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.